Kira sözleşmesi, kiracı ile ev sahibi arasında imzalanır. Sözleşmenin maddeleri ile, her iki tarafında hakları ve yükümlülükleri belirlenmektedir. Ev sahibi ile kiracı arasındaki bu kira sözleşmesinde, kiralamaya konu olan taşınmazın bilgileri, açık adresi ve her 2 tarafında bilgileri yani hem iletişim bilgileri hem de TC kimlik numaraları bulunmaktadır. Bunun dışında var ise, demirbaşların da sözleşmeye eklenmesi gerekir. Çünkü ev sahibinin bu taşınmazdaki demirbaşları da konutta ise, kullanımından doğacak haklar ve aksi bir davranış durumunda nasıl hareket edilmesi gerektiği de sözleşmeye madde olarak eklenmelidir.

Kira sözleşmesinde, ödenecek aylık kira tutarı, ödenecek yıllık kira tutarı ve ödeme şekli de belirtilmektedir. Bu durumda kiracı, eğer sözleşme maddelerine aykırı davranışlarda bulunur ise, ev sahibi ihtarname gönderme hakkında sahiptir. İhtarnameler noter aracılığı ile gönderilmektedir.

Burada unutulmaması gereken bir husus da; ortak giderlerin ev sahibine değil, kiracı tarafa ait olduğudur. Örnek verecek olur isek; apartmanın ortak elektrik giderleri, apartman aidatı ve apartmandaki görevlinin giderleri yine kiracı tarafından ödenmek durumundadır. Ancak apartmanın, genel giderleri yani apartmanın boya ve badana yapılması gibi giderler de ev sahibi tarafından ödenmek durumundadır.

Ev sahibi kira sözleşmesini fesh edebilir. Sözleşmenin aksine bir davranışta bulunan kiracıya önce ihtarname çeker ve daha sonra da dava açabilir. İhtarname çekmeden, dava açılırsa davanın reddi durumu gerçekleşir.

Gayrimenkul satış işlemi gerçekleştirilirken hem alıcı taraf vardır hem de satıcı taraf. Gayrimenkul satış işlemi resmi bir işlemdir ve iş akışının da bu resmiyet çerçevesinde yapılması gerekmektedir. Resmi şekilde işlem yapılması demek de; Tapu Müdürlüğünde ve tapu memurunun önünde yapılan işlem anlamına gelmektedir. Bu şekilde imzalanan resmi sözleşmenin imzalanması anlamına gelmektedir.

Eğer satış işleminde herhangi bir sıkıntı yok ise; tapu için yatması gereken harç bedelleri yatırılır ve bu harç bedellerinin yatırılması işleminden sonra resmi senetlere düzenlenir ve taraflar arasında imzalanır. Taraflar arasında okuma yazma bilmeyen var ise; hem tanıklar önünde okunur hem de parmak izi alınarak işlem yapılır.

Noter tarafından düzenlenen, alıcının ilgili bedeli ödeyerek taşınmazı alacağını ve satıcının da belirlenen bedel karşılığında ilgili taşınmazı satacağına dair her iki tarafında taahhüt ve vaatlerini kapsayan sözleşmeye Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi denmektedir. Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesini noterler düzenlemektedir. Tapuya şerh edilmekle beraber, şerh süresi 5 senedir.

Burada dikkat edilmesi gereken bir husus da; alıcı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine göre, sadece kendi tarafını göz önüne alarak yani tek taraf olarak, satışın yapılmasını isteme hakkı yoktur. Yani satıcı olan tarafında işleme dahil olması gerekir. Gayrimenkul satış işlemleri esnasında bu hususlara dikkat etmek gerekir.

Mortgage kelimesi gayrimenkulün finansmanı anlamına gelmektedir. Bu sistemde kredi kullanırken ilk dikkate almanız gereken şey kredi kullanım faiz oranlarıdır. Burada unutulmaması gereken bir husus da, kredi faiz oranlarının belirleyicisinin piyasa koşulları olduğudur. Çünkü, piyasanın o günkü durumu, ne kadar hareketli olduğu veya durgun olup olmaması gibi hususlar da etki etmektedir.

Para piyasaları son derece aktiftir. Gayrimenkul alımı yaparken sizin ilk yapmanız gereken şeylerden bir tanesi satın alacağınız konutun durumu, size sağlayacağı getirileri ve fiyat analizlerini yapmak, bir diğer hususta piyasaların gidişatını takip etmektir. Çünkü piyasaların dinamik yapısı, faiz oranlarını direkt olarak etkileyen faktörlerdendir.

Mortgage sisteminde kredi kullanırken dikkat etmemiz ve mutlaka bilgi edinmemiz gereken hususlardan bir tanesinin kredi faiz oranları olduğunu söylemiştik. Bir diğer hususta, kredi ara ödemesi yapma durumunuz olursa şartların ne olduğunu da öğrenmelisiniz. Çünkü oluşturulan ödeme planı sizin de isteğiniz doğrultusunda genellikle uzun vadeli olmaktadır. Bu uzun vade süresince elinize toplu bir para geçebilir. Bu parayı da kredi taksitinden düşürmek üzere, ara ödeme yapabilirsiniz. Böylelikle toplam borcunuzda da bir azalma söz konusu olur. Bir de kredi tutarınızı erken kapatmak isteyebilirsiniz. Bu durumda da kredi erken kapama komisyonu durumu oluşmaktadır. Bankanızdaki müşteri temsilciniz ile bu komisyon oranlarını ve kredi masraflarını konuşmalı ve mutabık kalmalısınız ki ödeme gücünüze göre hareket etmiş olun.

Mortgage sistemini kısaca tanımlamak gerekir ise; gayrimenkul finansmanı dememiz yeterli olacaktır. Bu sistem ile krediye konu olan gayrimenkul üzerine ipotek konulur ve kredi borçlusu olan tarafa yani gayrimenkulü satın alan kişi de borçlu olarak kabul edilir. Bu sistemin en güzel tarafı, sizi ev sahibi yapmasıdır. İster yatırım amaçlı alacak olun, ister ikamet edecek olun; vade sonunda ilgili konut tamamen sizin olmaktadır. Eğer kirada oturuyorsanız, her ay düzenli olarak bir kira gideriniz zaten bulunmaktadır ki ödeme gücünüze göre bir evde oturmaktasınız. Dolayısıyla bu sistem ile hem kira öder gibi kredi taksitinizi ödersiniz, hem de ev sahibi olursunuz.

Ev satın alırken dikkat etmeniz gereken birkaç önemli husus bulunmaktadır. Daha önce de belirttiğimiz gibi kullanım amacı ne olursa olsun, bu yapacağınız uzun vadeli bir yatırım olacaktır. Çünkü gayrimenkul alımı yaparak yaptığınız yatırım, likite çok çabuk dönmez. Finans piyasalarındaki gibi çabuk hareket kabiliyeti mümkün değildir. Bu nedenden dolayı bu piyasayı iyi analiz etmeli ve neye yatırım yaptığınızı da bilmelisiniz. Uzun vadede size sağlayacağı getirileri tartmalı ve alacağınız riskler ile de karşılaştırma yapmalısınız.

Mortgage sisteminde kredi kullanıp, gayrimenkul almaya karar verdikten sonra öncelikle bankaların faiz oranlarını araştırmalısınız. Çünkü faiz oranları, piyasa dinamiklerinden hemen etkilenir. Kullanacağınız kredi tutarı, kredi kullanım faiz oranı, kredinin vadesi ve kredi kullanımından doğacak kredi masraflarını da iyice öğrenmeli ve sözleşme aşamasında tüm bu konularda bankanız ile mutabık kalmış olmalısınız.

Mortgage için çok kısa ve net bir tanım yapacak olursak; ipotek karşılığı kredi kullanarak konut sahibi olmanızı sağlayan finans sistemi diyebiliriz. Öncelikle siz alacağınız eve karar vermelisiniz. Tabii ev alırken evin mevcut durumu, tapudaki kontrollerinin yapılması, evin sosyal çevresi, bulunduğu hinterland da ileride herhangi bir kamulaştırma olup olmayacağı gibi soruların cevaplarını biliyor olmanız gerekir. Doğru bir yatırım yapıp yapmadığınıza karar verirken bakmanız gereken 2 kriter vardır.

Yatırım yapmaya karar verdiğiniz konutun; gelecek ile ilgili getirilerinin, oluşabilecek risklerin üzerinde olduğunu düşünüyorsanız bu yatırım sizin için doğru bir yatırımdır. Ancak; oluşabilecek riskler, gelecekte beklenen getirilerin üzerinde ise; o zaman bu yatırım sizin için riskler teşkil edebilir ve doğru bir yatırım olmayabilir. Dolayısıyla getirileri ve riskleri iyi karşılaştırmanız gerekmektedir. Piyasanın nabzını tutmalı ve piyasadaki hareketlilikleri de iyi analiz etmelisiniz. Faiz oranları, kredi kullanım masrafları, Mortgage kredisi kullanınca erken kredi kapama komisyonları ve Refinansman durumunda ödemeniz gereken komisyon tutarı gibi detaylara vakıf olmalısınız. Çünkü, ev almak için bir ödeme planı oluşturulacak ve siz ödeme dengenizi ayarlamış olacaksınız. Sabit bir geliriniz varsa veya düzenli gelir elde ettiğiniz bir işiniz; o zaman aylık ödeyebileceğiniz taksit tutarlarınız da bellidir. Her ay kira ödemektense, yine her ay kira öder gibi ve tabii ki bütçeniz dahilinde Mortgage Kredi taksitlerinizi ödersiniz. Ama kredinizin bittiği tarihte, ödeme yaptığınız ev artık sizindir. Üzerindeki ipotek de borç bitiminde kalmaktadır. Sistem bu şekilde çalışır.

İlk defa ev alacak iseniz; öncelikle yatırım amaçlı mı ev alacaksınız? yoksa oturmak yani ikamet etmek amaçlı mı? Bu soruların cevabını verdikten sonra ilerleyebiliriz. Ev almaya karar verirken, hem emlak piyasasını takip etmelisiniz, hem de mevcut piyasayı. Piyasadaki her türlü dinamik ev fiyatlarını da etkilemektedir. Eğer kredi kullanarak ev alacaksanız, bankaların faiz oranlarını iyi araştırmanız gerekir. Çünkü piyasada yaşanan hareketlilik nasıl konut fiyatlarını etkiliyorsa, faiz oranlarını da doğrudan etkilemektedir.

Kredi kullanarak, konut alımı yapacaksanız; Mortgage sistemini iyi öğrenmeniz gerekir. Mortgage sistemi ile hem daha uzun vadede kredi kullanma imkanınız vardır, hem de pek çok ödeme alternetifi ile karşınıza çıkmaktadır. Mortgage kredisini kullanırken, bazı soruların cevaplarını biliyor olmanız gerekir. Örneğin; diyelim ki ileride elinize geçecek toplu bir paranız var ve siz bu toplu para ile kredinizi kapatacak durumda olacaksınız. Böyle bir durumda krediyi erken kapama için ödeyeceğiniz komisyon oranı nedir? Bir başka bilmeniz gereken de ara ödeme yapmak istemeniz durumunda, ne kadar bir ekstra ücret ödemeniz gerektiğidir. Bu konuları bankanızdaki müşteri temsilciniz ile oturup konuşmalı ve detayları tek tek öğrenmelisiniz. Refinansman dediğimiz bir husus da vardır. Yani kredinin daha iyi şartlarda yeniden yapılandırılabilmesi anlamına gelir. Faiz oranları düştüğü zaman, siz de yeniden yapılandırma ile kredi ödeme tablonuzu revize edebilirsiniz.

Ev alırken dikkat etmeniz gereken yukarıda belirttiğimiz hususlar piyasa ve ödeme dengeleri ile ilgiliydi. Ayrıca satın alacağınız evin konumu, ekonomik ve sosyal çevresi de gelecekle ilgili beklentilerinizi ve yaptığınız yatırımın size getirisini etkilemektedir.

 

Kira kontratında iki taraf vardır; Kiralayan yani kiracı ve ev sahibi yani konu olan gayrimenkulün sahibidir. Kira kontratının amacı, hem kiracının haklarını korumak hem de ev sahibinin haklarını korumak amaçlıdır.

Kira kontratının düzenlenmesinden önce; kiralamaya konu olan gayrimenkul konusunda netleşmiş olmanız gerekir. Konumu, ulaşımı gibi durumlar sizin açınızdan net ise ve fiyatı konusunda da herhangi bir anlaşmazlık yok ise, taraflar karşılıklı da anlaştıysa; kira sözleşmesi her iki taraf arasında da imzalanır. Kira kontratı düzenlenirken, kontratta ilk önce ve açıkça belirtilmesi gerekenler; konutun açık adresi, kiralayan kişinin ad ve soyadı, kiracının ad ve soyadı, her iki tarafında TC kimlik numaraları, Kiranın başlangıç tarihi ve kira süresi, hem aylık kira bedeli hem de yıllık ödenecek toplam kira bedeli belirtilmelidir.

Ayrıca kiranın ödeme şekli ve ödemenin yapılacağı tarih, her ayın kaçında ödeme yapılacağı (bazen ayın 1’i ile 5 ‘i arasında gibi tarihler de yazılmaktadır.) ve ödeme durumunun belirtilmesi de önemlidir.

Kiralanan taşınmazın içinde varsa demirbaşların da, kira kontratına eklenmesi gerekir. Çünkü herhangi bir anlaşmazlık durumunda, bu demirbaşlar ve kullanım haklarından dolayı da sıkıntı yaşanmaması için gerekli bir durumdur.

Bilinmesi gereken bir hususta ortak kullanımlardan doğan borçlar kiracıya aittir. Örneğin; ortak apartman giderleri, elektrik giderleri, su giderleri veya apartman görevlisinin ücreti de kiracının ödemekle yükümlü olduğu giderlerin arasında yer alır.

Kira sözleşmesinde, istenirse her iki tarafında anlaşmasına bağlı olarak, ilave maddeler eklenebilmektedir.